Ministerstvo pro místní rozvoj,
Věstník, 5 - 99BYTOVÁ POLITIKA
Navrhovaná opatření v koncepci bytové politiky
Celkové změry - rámec navrhovaných opatření
Programové prohlášení vlády
Celkové cíle a navržená
opatření v oblasti bytové politiky vycházejí z Programového prohlášení vlády,
které konstatuje: "Byt a bydlení jsou pro rozvoj občana nezastupitelnou hodnotou,
kterou nelze přenechat jen živelnému působení trhu. Zabezpečení bydlení je zájmem
veřejným i soukromým. Trh s byty musí být proto trhem státem usměrňovaným.
Politika bydlení bude vycházet z povinnosti státu učinit vše pro zabezpečení
dostupného a přijatelného bydlení pro všechny občany". Těchto záměrů bude
dosaženo prosazováním důsledně komplexního přístupu k celé oblasti bydlení.
Vzhledem k existujícím problémům v oblasti bydlení je zřejmé, že má-li být
programové prohlášení vlády naplněno, je nezbytné, aby posilování podpory
bydlení, dané růstem podílu veřejných výdajů na HDP až k horizontu 1,5 % HDP,
zůstalo jednou z prvořadých priorit vlády.
Mezinárodní závazky
Výše uvedený přístup je v souladu s právem na bydlení, které je formulováno v mnoha mezinárodních dokumentech; mezi nimi má zásadní význam především Mezinárodní pakt o hospodářských, sociálních a kulturních právech, k němuž se ČR v roce 1994 připojila a jehož význam opětovně zdůraznila celosvětová konference OSN o lidských sídelch (Habitat II - 1996). V uvedeném Paktu se v čl. 11 uvádí, že: "... smluvní strany Paktu uznávají právo každého na přiměřenou životní úroveň pro sebe i svou rodinu, včetně dostatečné výživy, ošacení a bydlení, a na trvalé zlepšování životních podmínek." Takto formulované právo na bydlení má v evropském kontextu nenárokový charakter; nezavazuje vlády, aby poskytovaly komukoli bydlení, ale vede je k tomu, aby pečovaly o oblast bydlení tím, že vynaloží veškeré úsilí k zajištění rovného přístupu lidí k bezpečnému a jistému místu k životu, tj. k obydlí. Podrobněji k právu na bydlení v mezinárodním kontextu viz příloha.
Základní charakteristiky
koncepce a přístupu k bydlení
Předkládaný koncepční dokument má střednědobý charakter; je zaměřen na
relativně stabilizovaný, i když ne dostatečně rozvinutý a účinný bytový systém.
V souladu s tímto předpokladem jsou navrhovaná opatření směřována především na
odstraňování existujících překážek, na rozvoj a zvyšování účinnosti
intervenčních nástrojů a tím i na zlepšování bytové situace obyvatelstva.
Dosažení základních cílů bytové politiky pomocí navrhovaných opatření se
předpokládá v časovém horizontu sedmi let.
Základní cíle i konkrétní navrhovaná opatření vycházejí z komplexního
přístupu ke sféře bydlení, který pojímá bydlení v širokých vazbách a
souvislostech. Bydlení a především bytová výstavba má významné ekonomické
aspekty: investice do bydlení tvoří významnou část celkových investic;
multiplikační efekt bytové výstavby se promítá do mnoha jiných sektorů ekonomiky a
má pozitivní vliv na zaměstnanost. Z pohledu domácností je pořízení vlastního
bydlení největší investicí; výdaje na bydlení tvoří významnou položku
domácích rozpočtů, která však nesmí nadměrně zatěžovat, neboť přináší
riziko potlačení spotřeby v jiných oblastech, což může mít negativní vliv na
výkon ekonomiky. Bydlení má také neopominutelné aspekty sociální: slušné a
bezpečné bydlení je základní podmínkou uspokojivého života jedince i rodiny a
důležitou složkou životní úrovně. Dále jsou zde důležité vazby na rozvoj
dopravy, osídlení, na kvalitu životního prostředí apod., přičemž ve všech
případech jde o vazby dlouhodobé a mnohdy nevratné. Všechny tyto souvislosti,
představující nejen rozvojové možnosti, ale i limity, bere předložená bytová
politika na vědomí.
S tímto pohledem konvenuje komplexní pojetí bytové politiky, která není orientována
pouze na pomoc nejslabším sociálním vrstvám a na podporu určité části sektoru
bydlení, nýbrž intervenuje v celé šíři bez výrazných diskriminačních dopadů.
Koncepce respektuje skutečnost, že současná ekonomická situace, včetně vývoje
reálných příjmů obyvatel, je pro rozvoj bydlení limitujícím faktorem. Ačkoli
důsledky existence těchto mantinelů může bytová politika do jisté míry ovlivnit,
nelze od ní očekávat, že je odstraní. Podpora bytové výstavby, včetně oprav a
modernizace bytového fondu, však může významně ovlivnit oživení ekonomických
aktivit v regionech včetně vytváření určitého počtu pracovních míst.
Základní cíle bytové politiky
Veškerá navrhovaná opatření jsou podřízena základnímu cíli bytové politiky, tj.
vytvoření takové situace, kdy si každá domácnost bude moci nalézt odpovídající
bydlení z hlediska prostoru, kvality a ceny. Předpokladem dosažení tohoto cíle je
zvýšení dosud nedostatečného objemu finančních prostředků plynoucích do oblasti
bydlení, tj. hlavně do péče o stávající bytový fond i do nové výstavby. Dalším
předpokladem je rozvinutí adekvátních ekonomických, právních a jiných nástrojů,
tedy posílení ingerence státu, a to tak, aby prostředky daňových poplatníků byly
využity co nejúčelněji a nejhospodárněji; současně však i rozvíjení tržních
principů, zacílené na oslabení zakořeněného paternalismu a na zdůraznění
zodpovědnosti občanů za své bydlení. K dosažení těchto cílů musí být využito
vícezdrojové financování (spolupráce soukromých financí s podporou veřejných
prostředků - partnerství veřejného a soukromého sektoru, zapojení podpory
zaměstnavatelů). Úlohou státu není nahradit soukromou iniciativu, ale stimulovat tok
soukromých investic. Prostředky veřejných rozpočtů v tomto směru doplní
vytvoření Státního fondu rozvoje bydlení jako výrazného mimorozpočtového zdroje.
Cílem bytové politiky je tedy zvýšení celkové dostupnosti a především finanční
dostupnosti bydlení pro obyvatelstvo.
Celková dostupnost bydlení je dána vztahem mezi disponibilním, teritoriálně vhodně
rozmístěným bytovým fondem a bytovou potřebou domácností. Je ovlivňována
především rozsahem bytové výstavby, využitím existujícího bytového fondu
včetně péče o něj a demografickým vývojem. K ovlivňujícím faktorům, jejichž
význam tato koncepce zdůrazňuje, patří také územní připravenost pro novou bytovou
výstavbu, podpora hledání vhodných technických řešení přinášejících
snížení cen nové výstavby a využití stávajících objektů, i nebytových, formou
nástaveb, přístaveb apod. včetně úplných konverzí, pro bytové účely.
Využívání stávajícího bytového fondu je podmiňováno, mimo jiné, dostatečnou
mobilitou obyvatel, avšak ta je v současnosti brzděna disproporcemi mezi rozmístěním
bytového fondu a pracovních míst. Významnou podporu v této oblasti představuje
zkvalitnění dopravní obslužnosti, včetně zvýšení možností denního
dojíždění do větších měst.
Finanční dostupnost bydlení, jejíž podstatou je vztah mezi finančními zdroji
domácnosti a cenou bydlení, musí být zvýšena, neboť patří k největším
překážkám bránícím uspokojivému saturování bytových potřeb většiny
příjmových skupin obyvatelstva. K jejímu zvýšení, podmíněnému růstem ekonomiky,
přispěje rozvoj nájemního bydlení provozovaného na neziskovém principu, zlepšení
systému sociálních dávek určených pro oblast bydlení, zlepšení přístupu k
vlastnickému bydlení a některá další opatření navrhovaná v koncepci.
Rozšíření priorit bytové politiky
Z analýzy dosavadního vývoje a z výše uvedených skutečností vyplývá potřeba
rozšíření priorit bytové politiky: Doposud byla bytová politika státu orientována
především na podporu nové bytové výstavby a zvyšování objemu nově stavěných
bytů. V důsledku dosud přijatých opatření došlo, ve srovnání s 1. polovinou 90.
let, ke zlepšení; v roce 1998 již bylo dokončeno více jak 22 tisíc nových bytů a
jejich počet dále narůstá. Současně se ukazuje, že výraznějšího zvýšení
objemu nové bytové výstavby již nelze dosáhnout pouze dalším masivním
zvyšováním dotací, ale především větším důrazem na odstraňování vnějších
limitujících faktorů a deformací.
Vedle pokračující podpory nové bytové výstavby se navrhuje pro další období
větší důraz na podporu péče o existující bytový fond a jeho optimální
využívání, včetně odstraňování překážek, které tomuto cíli brání.
Očekávaným výsledkem bude výrazně efektivnější využití stávajících kapacit,
zvýšení rozsahu disponibilního bytového fondu, zkvalitnění jeho stavu a zvýšení
zájmu investorů o vstup do této oblasti.
Nové záměry bytové politiky
Nové záměry svým charakterem překračují dosavadní transformační rámec a
orientují nástroje bytové politiky na řešení specifických problémů.
Podpora pořízení nejen nově stavěného, ale i staršího bydlení.
Východiskem je předpoklad, že starší bydlení může snadněji saturovat bytovou potřebu domácností, neboť je, ve srovnání s novou výstavbou, vždy levnější. Navrhuje se proto přijetí podpůrných nástrojů (především zvýhodnění úvěrů), které oslabí dosud převažující orientaci domácností na novou výstavbu a zpřístupní jim pořízení staršího bydlení.
Orientace na výraznější podporu vybraných skupin obyvatelstva, které jsou znevýhodněny v přístupu k adekvátnímu bydlení:
Situace v oblasti bydlení a existence standardních podpůrných nástrojů již umožňuje zaměřit bytovou politiku úžeji na specifické skupiny obyvatelstva, které jsou v oblasti bydlení znevýhodněny nejen nízkou příjmovou úrovní, ale i svým zdravotním stavem, věkem, původem apod. Přijetí adekvátních opatření, např. ve formě zvýhodněných úvěrů, dotací apod. pomůže těmto skupinám obyvatelstva, tj. např. mladým lidem, zdravotně postiženým či lidem v bytové tísni zajistit si vhodné bydlení.
Decentralizace bytové politiky
Efektivní bytovou politiku lze realizovat pouze tehdy, jsou-li dobře rozděleny
kompetence mezi orgány veřejné správy. Důležitá je především vertikální linie,
tj. rozdělení působností mezi centrální vládou, mezilehlými úrovněmi veřejné
správy (regiony) a místními orgány, neboť dlouhodobý vývoj v oblasti bydlení
ukazuje, že problémy bydlení je nutno řešit, vzhledem ke složitému saturování
diferencovaných potřeb obyvatelstva, především na lokální úrovni. Z toho
vyplývá, že hlavním úkolem pro další období je zásadní posílení role obcí v
oblasti bytové politiky.
Vedle obecní bytové politiky, jejíž funkce je především v realizační fázi
nezastupitelná, je nutno v krátkém časovém horizontu analyzovat možné využití
připravovaných vyšších územně správních celků - regionů v oblasti bydlení.
Regionální přístup k bytové politice
Specifické sociálně - ekonomické podmínky jednotlivých regionů, které se
bezprostředně dotýkají bydlení, vyžadují odklon od dosavadního - převážně
plošného - přístupu k poskytování jednotlivých forem podpor k přístupu
diferencovanému. Prvním krokem uvedeným směrem je program poskytování dotací na
výstavbu domů s pečovatelskou službou, který v letošním roce poprvé zohledňuje
míru vybavenosti jednotlivých okresů místy v zařízeních pro staré občany.
Obdobným způsobem bude třeba postupovat i u dalších programů, a to na základě
regionální politiky státu.
Rozvoj jednotlivých sektorů bydlení
Vzhledem k celkové sociální a ekonomické situaci je v kratším časovém horizontu
nezbytné posílení nájemního bydlení a rozvinutí bydlení fungujícího na
neziskovém principu; v delším časovém horizontu, pod vlivem pokračující
privatizace a růstu životní úrovně, další rozvoj vlastnického bydlení.
V oblasti nájemního bydlení, které je dnes tvořeno především bytovým fondem obcí
a domy soukromých pronajímatelů, se jedná o tyto cíle:
• soukromý nájemní sektor - posílením zdrojů dosáhnout postupnou
revitalizaci; nepředpokládá se výraznější rozšiřování v celkovém spektru
bydlení;
• obecní bytový fond - snížení objemu v důsledku privatizace, orientace na
naplňování cílů obecní bytové politiky, včetně cílů sociálního bydlení pro
nízkopříjmové skupiny obyvatel.
V družstevním sektoru, tvořeném především SBD, je cílem posílení významu
družstevních principů, a to ve dvou směrech:
• obnovení výstavby v rámci současných družstev (SBD);
• vytvoření legislativních a ekonomických předpokladů pro vznik a rozvoj nových
neziskových bytových společností, které budou nabízet bydlení především pro
střední příjmové vrstvy obyvatelstva.
Ve vlastnickém sektoru je cílem růst odvíjející se od přirozené a míry
privatizace bytového fondu a zvyšujícího se objemu nové bytové výstavby.
Rozvíjení sféry bydlení s ohledem na začleňování ČR do
Evropské unie
Přístup vlády bude respektovat způsob, kterým je sféra bydlení v Evropské unii
rozvíjena:
EU ani její instituce nemají přímou kompetenci v oblasti bydlení; na základě
principu subsidiarity je bytová politika ponechána v kompetenci členských zemí.
Sjednocování evropského prostoru a cíle uvedené ve smlouvách společenství však
způsobují, že vliv EU na sféru bydlení se zvyšuje přímým i nepřímým způsobem:
• Přímých vlivů je poměrně málo; týkají se především investičních aktivit
a projevují se např. ve sjednocování předpisů o stavebních výrobcích a
materiálech, ve zjišťování dopadu investičních činností na životní prostředí
či v zavádění pravidel pro zadávání veřejných zakázek apod.
• Nepřímé vlivy jsou komplexnější a prohlubují se v důsledku rozšiřování
oblastí, které souvisí s bydlením a EU do nich zasahuje. Jedná se hlavně o
hospodářskou, regionální a sociální politiku včetně jednoho z hlavních cílů,
kterým je dosahování ekonomické a sociální soudružnosti evropského prostoru.
Velký význam má evropská sociální politika, v rámci níž je bydlení přisouzena
významná role v boji proti sociálnímu vyloučení a při vytváření pracovních
míst.
V procesu našeho začleňování do EU vychází vláda z předpokladu, že situace v
oblasti bydlení není překážkou, která by začleňování bránila. Lze však
očekávat, že nižší úroveň bydlení (ve srovnání s většinou členských zemí
EU) povede k tomu, že tato oblast bude zajímavá pro zahraniční investory, developery,
finanční instituce apod., kterým většina domácích firem nemůže konkurovat. Na
tyto skutečnosti je nutno se připravit a v rámci dosahování ekonomické a sociální
soudružnosti prosazovat nejen harmonizaci příslušných legislativních předpisů, ale
především seznamovat se s vývojem bytové politiky v členských zemích, vzájemně
předávat zkušenosti a zkoumat nepřímé vlivy sjednocování na tuto oblast. Přehled
zásad bytové politiky v evropských zemích je uveden v příloze.
Prosazení principu trvale udržitelného rozvoje do oblasti
bydlení
V oblasti bydlení budou prosazovány principy trvale udržitelného rozvoje, formulované
na mezinárodním fóru v 90. letech i v ČR v Programovém prohlášení vlády z roku
1998. K hlavním aspektům trvale udržitelného rozvoje bytové politiky patří:
• územní dimenze (úspora půdy a její racionální využití);
• sociální dimenze (méně segregace);
• fyzická dimenze (nový přístup ke stavebním technikám a spotřebě energie),
spolu s metodami, k nimž patří participace, tzv. "umožňovací přístup" a
využití "dobrých příkladů". S těmito principy je třeba seznamovat
především obce, na kterých úspěšné prosazení trvale udržitelného rozvoje v
oblasti bydlení nejvíce závisí.
Návrh jednotlivých opatření
Základní záměry a předpoklady jejich dosažení
1) Odstranění vnějších překážek bránících žádoucímu
rozvoji bydlení
Záměr:
Vytvoření situace, kdy budou všechny subjekty působící v oblasti bydlení znát a
respektovat příslušné právní normy i skutečné ceny bydlení a budou mít
vytvořeny vhodné podmínky pro naplňování svých rolí. Současně také výrazné
zvýšení účinnosti právních nástrojů.
Širší předpoklady řešení:
Nezbytné je zvýšení celkové informovanosti o problematice bydlení, odstranění
deformovaných pohledů na tuto problematiku a jasné vymezení kompetencí jednotlivých
subjektů. Nutné je užší provázání bytové politiky s dalšími oblastmi, které
situaci v bydlení výrazně ovlivňují; jedná se dopravní systém, který může
snížit disproporce mezi lokalizací bytového fondu a nabídkou pracovních
příležitostí a dále o cenový vývoj služeb pro bydlení, který limituje možnosti
vývoje nájemného.
2) Nová bytová výstavba
Záměr:
Vytvoření optimálních podmínek pro investování do nové bytové výstavby a
zvýšení jejího objemu, včetně využití vestaveb, nástaveb a přístaveb, které
jsou finančně méně náročné. Výrazné zlepšení podmínek pro výstavbu
nájemních bytů.
Širší předpoklady řešení:
Základním předpokladem je růst ekonomiky a příjmové úrovně obyvatelstva, který
umožní sblížení mezi cenou bytové výstavby a příjmovou úrovní domácností.
Dalším nezbytným předpokladem je podpora vstupu potenciálních investorů do oblasti
bytové výstavby, pokračování v realizaci stimulačních nástrojů s výraznějším
zaměřením na podporu výstavby nájemních bytů a postupné zvyšování účasti
zaměstnavatelů na investičním procesu.
3) Péče o stávající bytový fond
Záměr:
Ochrana a zlepšení stavu existujícího bytového fondu, zajištění tvorby
dostatečných finančních zdrojů nutných k řádné péči o něj včetně jeho
modernizace.
Širší předpoklady řešení:
Nezbytným základem je postupná objektivizace nájemného, konsolidace vztahů mezi
nájemci a pronajímateli a zvýšení efektu stimulačních opatření směřujících k
posílení objemu finančních prostředků. Další podmínkou je stanovení pravidel,
která určí míru finanční účasti státu, vlastníka bytového fondu a uživatele na
těchto aktivitách.
4) Sociální problémy
Záměr:
Zvýšení finanční dostupnosti bydlení zvláště pro střední a nižší příjmové
skupiny obyvatelstva a vytvoření podpůrných nástrojů na pomoc potřebným skupinám
obyvatelstva.
Širší předpoklady řešení:
Nezbytné je odstranění právních, ekonomických a dalších deformací a zvýšení
účinnosti dosavadních podpůrných nástrojů, které zlepšují postavení
nízkopříjmových a jinak znevýhodněných skupin obyvatelstva v přístupu k bydlení.
Konkrétní navrhovaná opatření
Odstranění stávajícího systému regulace nájemného a
přechod na nový systém zahrnující přiměřenou ochranu nájemců i pronajímatelů
Postupné odstranění stávajícího systému plošné regulace a přechod na systém
obvyklý ve většině evropských zemí. V novém systému bude zakomponována účinná
zákonná ochrana nájemníků před nepřiměřenou výší nájemného a jeho
neodůvodněným zvyšováním. K tomuto účelu bude využit systém tzv. porovnávaného
- tj. v místě obvyklého nájemného. Nový systém umožní pronajímateli požadovat
rozumné zvýšení nájemného a zohlednit v něm mj. náklady na provedené
modernizační práce. V nájemních bytech provozovaných na neziskovém principu bude
aplikováno nákladové nájemné. Další vývoj nájemného z bytů musí probíhat
důsledně v koordinaci s vývojem ostatních cen spojených s bydlením a v přímé
závislosti na celkovém vývoji koupěschopné poptávky domácností. V této
souvislosti je nutno zajistit účinné fungování tzv. cenového regulátora v oblasti
dodávek energií z rozvodných sítí a pohyb cen služeb pro bydlení harmonizovat s
narovnáváním nájemného.
Zavedení nového systému se odrazí ve vytvoření takové ceny bydlení, která bude
odrážet jak skutečnou situaci v místě včetně koupěschopné poptávky, tak i
diferenciaci podle kvality pronajímané nemovitosti a výrazně přispěje k odstranění
černého trhu s byty. Podaří-li se současně konsolidovat vztahy mezi nájemci a
pronajímateli, lze i v oblasti investorského zájmu o výstavbu nájemního bydlení
očekávat oživení. Podrobněji je návrh nového systému popsán v příloze.
Novelizace právní úpravy nájemních vztahů a nájmu bytů a nebytových
prostorů
Bude připravena nová úprava nájmu a podnájmu, která směřuje k odstranění
současného systému regulace nájemného, ke konsolidaci vztahů mezi nájemci a
pronajímateli a která napomůže k postupnému omezení černého trhu s byty.
Novelizace se bude týkat především podnájemních smluv, kaucí, zániku nájemního
vztahu i jeho přechodu a zvláštních režimů, tj. služebních bytů a tzv.
chráněného bydlení.
Byl zpracován návrh nové právní úpravy nájmu nebytových prostorů, který
rozšiřuje smluvní volnost stran při sjednávání nájemních smluv a při výpovědi
nájmu, odstraňuje některé administrativní prvky, které ztratily své opodstatnění,
a vrací úpravu do systému občanského zákoníku.
Posílení role obcí v oblasti bydlení
V rámci novelizace zákona o obcích bude přesněji vymezena role obcí v oblasti
bydlení, která přispěje ke zlepšení působení obcí jakožto tvůrců místní
bytové politiky i vlastníků významné části bytového fondu. Ministerstvo pro
místní rozvoj v součinnosti se Svazem měst a obcí a se zájmovými sdruženími
vlastníků domů a nájemců bytů bude trvale pořádat konzultační dny zaměřené na
metodickou pomoc zástupcům měst a obcí, pracovníkům místních, obecních a
městských úřadů v oblasti nájmu bytů a nebytových prostorů a v oblasti správy
bytového fondu. K tomu účelu bude rozšířeno vydávání metodických pomůcek a
odborných publikací a pořádání vzdělávacích akcí a instruktáží.
Novelizace zákonů upravujících existenci a fungování
vybraných forem bydlení
Parlamentu České republiky byl předložen vládní návrh novelizace zákona č.
72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Tento návrh odstraňuje některé nedostatky, které
spočívají v nedůsledném vymezení odpovědnosti za správu, provoz a opravy
společných částí domu. Vládní návrh upravuje postavení společenství vlastníků
jako povinné právnické osoby a přibližuje právní úpravu osvědčeným
zahraničním formám kondominia. Současně řeší i vztahy k zastavěným pozemkům a
problémy spojené s vydáním družstevních bytů do vlastnictví členů bytových
družstev.
Ministerstvo pro místní rozvoj připraví ve spolupráci se Svazem Českých a
moravských bytových družstev návrh nové právní úpravy postavení bytových
družstev. Dosavadní úprava družstev je zahrnuta do společné části obchodního
zákoníku o obchodních společnostech. To neumožňuje úpravu specifických institutů
typických pro bytová družstva, která se vymykají z obchodně právních vztahů. Tato
úprava je nevyhovující, neboť hlavním účelem bytového družstva je uspokojování
bytových potřeb členů.
Samostatný zákon o bytových družstvech vytvoří potřebný právní rámec pro
bytová družstva, v jehož pojetí budou promítnuty mezinárodně uznávané
družstevní principy.
Vytvoření Státního fondu rozvoje bydlení
Vytvoření zákona o Státním fondu rozvoje bydlení, který umožní koncentrovat
mimorozpočtové finanční prostředky s cílem vytvořit zdroje pro realizaci
některých opatření na podporu rozvoje bydlení. Shromážděné prostředky bude fond
bezpečnými finančními operacemi dále rozmnožovat. Získané prostředky bude fond
využívat na financování opatření podporujících rozvoj bydlení.
Základními funkcemi fondu bude funkce garanční a funkce podpůrná.
Funkce garanční spočívá v poskytování bankovních záruk za splácení úvěrů
poskytnutých hypotečními bankami a stavebními spořitelnami obcím a bytovým
družstvům (později také bytovým společnostem hospodařícím na neziskovém
principu) na financování státem podporované výstavby dostupných nájemních bytů a
na financování oprav a modernizací panelových bytových domů.
Funkce podpůrná spočívá zejména v poskytování úvěrů a úrokových dotací v
předem vymezeném rozsahu na splácení úvěrů poskytnutých hypotečními bankami a
stavebními spořitelnami obcím, bytovým družstvům a fyzickým osobám na
financování oprav a modernizací panelových bytových domů, na výstavbu nájemních
bytů budovaných neziskovými bytovými společnostmi a na výstavbu technické
infrastruktury obcemi.
Možné bude poskytování dalších dotací podle podmínek stanovených vládou.
Zvýšení současné podpory odstraňování zanedbané údržby
Navýšení finančních prostředků určených pro plnění Programu poskytování
státních půjček na opravy, modernizaci a rozšíření bytového fondu. Postupné
zvyšování objemu získaných finančních prostředků, které je obec povinna
poskytnout jako nízkoúročenou půjčku soukromým vlastníkům, s cílem zlepšit
jejich péči o bytový fond. Doplnění stávajícího systému navazujícím
Dlouhodobým programem podpory oprav bytových domů, zaměřeným v první realizační
etapě na panelové bytové domy, postupně i na ostatní bytový fond.
Zvýšení podpory odstraňování vad panelových objektů a
přijetí programu na podporu regenerace panelových sídlišť
Na pomoc při odstraňování nedostatků technického stavu bytového fondu, které jsou
důsledkem nejen dlouhodobě odkládané údržby a potřebných oprav, ale i nedostatků
při samotném návrhu a realizaci, schválila vláda dne 7. dubna 1999 zásady
samostatného podpůrného nástroje - "Zásady dlouhodobého programu podpory oprav
bytového fondu."
Cílem programu je podpořit provádění oprav bytových domů s využitím takových
technických řešení, která zajistí výrazné prodloužení jejich životnosti a
zvýšení kvality bydlení na úroveň odpovídající současným uživatelským
požadavkům, a to za optimálních pořizovacích a provozních nákladů. Program
usnadní majitelům bytových domů získání dlouhodobých zvýhodněných úvěrů na
financování oprav a modernizací bytových domů.
Zahájení programu podpory oprav bytových domů postavených panelovou technologií ve
vlastnictví obcí - včetně vytvoření sítě regionálních poradenských středisek -
se předpokládá ještě v roce 1999. Počítá se s urychleným rozšířením programu
i na objekty v jiném než obecním vlastnictví a s postupnou aplikací programu i na
objekty stavěné klasickou technologií.
Do doby dostatečného rozšíření nového programu bude ponechána paralelně dosud
aplikovaná dotační podpora oprav havarijního stavu konstrukcí panelových bytových
domů.
Předpokladem pro systémové řešení všech nedostatků sídlišť je existence
dlouhodobého místního programu, který stanoví celkovou strategii procesu zhodnocení
území sídliště. Úspěšnost jeho realizace je podmíněna finanční podporou státu
a spojením soukromých a veřejných investic. Vzhledem k postupujícímu zhoršování
celkového prostředí sídlišť a zejména k sílícím negativním dopadům do
sociálních aj. sfér znamená každý odklad zahájení regeneračního procesu značné
ztráty finanční i společenské. Z těchto důvodů je navrhován "Program
regenerace panelových sídlišť", ve kterém bude stát iniciovat a podporovat
aktivity, vedoucí k zajištění informačních, organizačních a ekonomických
podmínek regenerace sídlištní zástavby. Tímto postupem, na základě schválených
komplexních projektů regenerace sídliště, ve kterých bude vyjádřena všestranná
spoluúčast všech zainteresovaných subjektů a které stanoví zásady a regulativy pro
realizaci jednotlivých uvažovaných akcí, je možné efektivně realizovat postupnou
přeměnu těchto celků v plnohodnotné atraktivní městské části a zabránit
sociální degradaci těchto částí měst.
Vytvoření a přijetí zákona na ochranu bytového fondu
Vytvoření legislativního rámce, který umožní chránit trvalé bydlení (jako
funkční náplň domů) před neodůvodněnou změnou na nebytové využití, zejména v
případě kvalitních prostor splňujících všechny stavebně technické parametry pro
trvalé bydlení. Vytvoření takových legislativních podmínek, za kterých bude
trvalé zrušení kvalitního bytu v jakémkoli domě podléhat, jako povinná součást
stavebního řízení, stanovisku příslušného samosprávného orgánu.
Zlepšení provázanosti a účinnosti dosavadních podpůrných opatření
Vytvoření zákona o podpoře bydlení, který umožní vzájemně sladit a v jedné
právní normě soustředit současná i připravovaná podpůrná opatření, která jsou
určena na podporu výstavby, na péči o bytový fond a na pořízení bydlení (tj.
veškeré podpůrné nástroje, které jsou nyní upraveny vládními nařízeními a
programy).
Zlepšení legislativního rámce pro hypoteční úvěrování
Vypracování a přijetí změn právních předpisů, které upraví veškeré potřebné
podmínky pro širší využití hypoték a hypotečních úvěrů srovnatelně se
zahraničními systémy.
Jedná se o korekci právní úpravy hypotečního bankovnictví, o novelu zástavního
práva a dalších zajišťovacích nástrojů, o vytvoření informačního systému
umožňujícího sledovat platební kázeň dlužníků a o řešení některých
souvisejících problémů, jako např. narovnání právních vztahů k pozemkům.
Rozšíření podpory hypotečních úvěrů na pořizování
starších nemovitostí
Rozšíření v současné době poskytované úrokové dotace k hypotečnímu úvěru
tak, aby s její pomocí bylo možno pořídit nejen nový bytový objekt jako dosud, ale
i byt či dům kolaudovaný před více jak jedním rokem. Podpora koupě staršího
objektu přispěje ke zvýšení finanční dostupnosti bydlení, neboť starší objekty
jsou levnější, a dále napomůže snížit devastaci neobývaných rodinných domků v
malých obcích a přispěje k jejich využití pro trvalé bydlení. Využití starších
nemovitostí k trvalému bydlení v menších obcích a městech napomůže také
zlepšení jejich dopravního napojení na sídla s dostatečnou nabídkou pracovních
příležitostí, služeb apod.
Rozšíření využití stavebního spoření
Posílení podpory kolektivního investování - především v rámci družstev a
budoucích neziskových bytových společností - umožnit využití státního
příspěvku ke stavebnímu spoření poskytovaného členům těchto právnických osob a
možnost využití úvěru ze stavebního spoření na financování společných
investic.
Další vývoj poskytování dotací obcím na výstavbu nájemních bytů a
technické infrastruktury
Uspokojit žádosti, které byly přijaty do konce roku 1998. Do doby dostatečného
rozvinutí aktivit neziskových bytových společností pokračovat v realizaci
dosavadního programu.
Souběžně s vytvořením nového způsobu subvencování výstavby nájemních bytů,
který umožní přesměrovat finanční zdroje od obcí k neziskovým bytovým
společnostem či družstvům působícím na neziskovém principu, postupně utlumovat
dosavadní dotační systém. Tato změna přenese těžiště investorské role z obcí
na neobecní neziskové subjekty.
Podpora soukromých investorů
V rámci úprav daňového právního prostředí, zejména systému daní z příjmů,
vytvořit stimulační podmínky pro investice do bytového fondu .
Cílem je umožnit investorům rychlejší návratnost vložených prostředků a tím je
motivovat k aktivnějšímu působení ve sféře bydlení. Bytovým družstvům a jiným
právnickým osobám vzniklým za účelem koupě bytového domu v rámci privatizačních
kroků obcí umožnit "dobrovolně se vzdát osvobození od příjmové daně"
(a zařadit se tak mezi běžně zdaněné právnické osoby) v těch případech, kdy
jsou v domě nebytové prostory nebo bytové prostory "nečlenů" právnické
osoby - cílem je zvýšit tok finančních prostředků do oprav domu, zejména těch,
které mají význam pro budovu jako celek. To umožní zahrnout do nákladů (v
případě oprav) nebo do odpisů (v případě modernizace) veškeré výdaje spojené se
stavební akcí na celém domě (nikoli jen na části v poměru podle podílu nebytových
ploch nebo bytových ploch "nečlenů").
Zrušení nevyužívaných nebo nepřesně zacílených podpor
Zrušení příspěvku na splácení hypotečních úvěrů prostřednictvím postupně
rostoucích splátek, který je, v důsledku narůstajícího dlouhodobého závazku,
velmi málo využíván.
Zrušení, resp. zásadní úprava současné bezúročné půjčky, která není přesně
zacílena a je z hlediska rozpočtu velmi náročná; omezení podmínek pro poskytování
bezúročné půjčky tak, aby tato sloužila jako podpůrný nástroj výhradně mladým
lidem do určité výše příjmu, kteří si pořizují první bydlení.
Vytvoření neziskového nájemního bydlení
Již schválený návrh věcného záměru zákona o bytových společnostech, jehož
paragrafové znění nyní MMR připravuje, je prvním krokem k vytvoření
legislativních a ekonomických předpokladů pro vznik a rozvoj bytových společností,
které budou poskytovat bydlení na neziskovém principu, a to při využití systému
vícezdrojového financování s podílem budoucího uživatele bytu. Nový systém
pojetí neziskového bydlení, známé z vyspělých evropských zemí, kontinuálně
naváže na dosavadní, v praxi několik let uplatňovaný, systém výstavby nájemních
bytů obcemi se státní dotací, do něhož obce často zapojují nejrůznější formou
finanční spoluúčasti i budoucí bydlící. Předpokládá se zapojení zdrojů
zaměstnavatelů pro bydlení jejich zaměstnanců. Tento krok přispěje k žádoucí
diferenciaci nájemního sektoru, posílí objem nové bytové výstavby a rozsah
nájemního bydlení a nabídne bydlení především středním příjmovým vrstvám
obyvatelstva; dále umožní znovuobnovit stavební činnost bytových družstev, která
se budou moci do neziskové formy transformovat, a eliminuje problematickou investiční
činnost obcí v oblasti výstavby bytů.
Při splnění podmínek stanovených vládními programy bude vznik a rozvoj těchto
společností podpořen z veřejných prostředků. Tak bude dosaženo cenové dostupnosti
této formy pro střední příjmové skupiny obyvatel; při uplatnění podpor
poskytovaných v rámci sociální politiky obcí bude možná dosažitelnost nájemního
bydlení i pro nižší příjmové skupiny obyvatel. Práva a povinnosti členů
bytových společností budou obdobné jako u dosavadních stavebních bytových
družstev.
Dotace na výstavbu nájemních bytů budou bytovým společnostem poskytovány na
základě kritérií, která zaručí, že bydlení stavěné se státní podporou bude
mít standardní kvalitu a bude finančně dostupné; využití dotací bude přísně
kontrolováno, aby nemohlo dojít k jejich zneužití. Přesměrování dotací bude
realizováno tak, aby nevznikla časová prodleva mezi nyní končícím a připravovaným
podpůrným systémem.
Tím se vytvoří potřebné ekonomické a právní podmínky pro rozsáhlejší
investování do nájemní formy bydlení určené zejména pro ty občany, kteří jsou
sice schopni vlastními prostředky přispět k řešení své bytové situace, ale
nemají potřebný kapitál na pořízení vlastnického bydlení.
Podpora mladých lidí při pořizování prvního bydlení
Zaměření podpůrných nástrojů k pomoci mladým lidem při pořízení prvního
samostatného bydlení. V tomto směru budou orientovány nástroje na podporu
vlastnického bydlení, zejména však na podporu výstavby nájemního bydlení a
pořízení bytu ve straších nemovitostech, včetně převodu členských práv k
družstevním bytům.
Vytvoření nového příspěvku na nájemné
Vytvoření legislativních předpokladů pro vznik nového příspěvku na nájemné,
jehož cílem bude překlenutí mezery mezi skutečným, resp. maximálně zohledněným
nájemným a částkou, kterou si konkrétní domácnost může dovolit na tento účel
vydat. Skutečná výše čistého nájemného bude pro výpočet příspěvku upravena s
ohledem na respektování přiměřenosti bydlení. Bude-li skutečné čisté nájemné
vyšší než zohledněné, použije se pro výpočet zohledněné nájemné. Kritériem
pro poskytnutí příspěvku a určení jeho výše bude rozhodující podíl čistého
nájemného na celkovém čistém peněžním příjmu domácnosti.
Podpora bude centrální, nároková a bude poskytována souběžně s dosavadním
příspěvkem na bydlení. Realizace tohoto opatření umožní reagovat na konkrétní
zátěž domácnosti výdaji na nájemné a bude, díky své konstrukci, motivovat
domácnosti k hledání přiměřeného bydlení. Podrobněji je návrh pospán v
příloze.
Vytvoření "chráněného bydlení" pro skupiny
obyvatelstva se specifickými potřebami v oblasti bydlení
Vytvoření konceptu "chráněného bydlení", v rámci něhož bude
podporováno bydlení vybraných skupin občanů, kteří nejsou sto řešit samostatně
svůj bytový problém (důchodci, zdravotně postižení, příslušníci etnických
minorit, apod.) a kteří se ocitli dočasně v bytové tísni. Koncept bude provázán s
připravovaným systémem sociální pomoci a bude orientován především na podporu
výstavby bytů pro tyto skupiny osob. V rámci něj budou poskytovány dotace na
výstavbu domů s pečovatelskou službou, na chráněné, resp. skupinové bydlení
určené osobám s mentálním, popř. kombinovaným postižením, na tzv. domy na půl
cesty, které slouží jako dočasné bydlení mladých lidí, kteří opouští dětské
domovy apod. Celý koncept bude "otevřený", tzn. že jednotlivé dotační
tituly bude možné podle potřeby upravovat.
Součástí zastřešujícího konceptu chráněného bydlení bude i úzce pojaté
sociální bydlení určené lidem, jimž jejich příjmová, resp. celková sociální
situace neumožní, ani po využití všech forem sociální pomoci, zajistit si či
udržet odpovídající nájemní bydlení. Úzce pojaté sociální bydlení bude
poskytováno v přiměřených nájemních bytech ve vlastnictví obce, popř. bytové
společnosti; statut sociálního bytu nebude trvalý, ale bude spojen s konkrétním
nájemníkem, od jehož příjmu se bude odvíjet výše nájemného. Obce budou metodicky
vedeny k tomu, aby měly na svém území byty využitelné k těmto účelům,
využívaly je a jejich provoz dotovaly z výnosů z bytového hospodářství.
Realizace konceptu "chráněného bydlení" umožní poskytnout pomoc při
zajišťování adekvátního bydlení i těm skupinám obyvatelstva, které byly dosud
mimo dosah pomoci.
Stanovit minimální podíl bezbariérových bytů u výstavby podporované státem, a to
ve výši 10 %. Realizace konceptu chráněného bydlení a podpora výstavby
bezbariérových bytů navazuje na úkoly "Národního plánu vyrovnávání
příležitostí pro občany se zdravotním postižením".
Řešení problémů bydlení sociálně nepřizpůsobivých občanů
Zpracování metodického postupu obcí k řešení problémů s bydlením u těch skupin
občanů, kteří jsou znevýhodněni nízkou sociální a kulturní úrovní, nízkou
vzdělaností, vysokou nezaměstnaností a závislostí na systémech sociální ochrany.
Návrh předpokládá využití rozsáhlých aktivit z oblasti sociální práce -
vyškolení sociálních pracovníků - a posilování schopnosti handicapovaných skupin
obyvatel čelit vlastní marginalizaci.
Konkrétní návrhy řešení při neplnění povinností nájemníků (neplatiči
nájemného) vycházejí ze skutečnosti, že subjekt zodpovědný za správu obecního
majetku je povinen dbát na plnění povinností nájemců a využít k tomu všechny
možnosti. Předpokládá to včasné upozornění na porušování zákonů a norem a
jeho důsledky, intenzívní působení terénních sociálních pracovníků, zavedení
splátkového kalendáře u větších dluhů, sanace dluhů prostřednictvím srážek ze
sociálních dávek. V případě neplnění povinností zajištění nové náhradní
bydlení na podkladě smlouvy, nikoliv právního nároku.
Specifický přístup je třeba použít k problémovým romským rodinám, kdy se ve
většině případů jedná o sociální vyloučení, které má současně charakter
etnického vyloučení, přestože jeho příčiny nemusí být nutně rasové. Mimo
obecné principy řešení bytové situace nepřizpůsobivých osob je v těchto
případech třeba zvyšovat angažovanost romských poradců a aktivistů, využívat
jejich spolupráce, zajistit zvláštní odborný přístup při jednání s romskou
komunitou, vytvořit model způsobu řešení problémů vznikající koncentrace
romského obyvatelstva v jedné lokalitě, orientovat mezinárodní pomoc z
příslušných zdrojů evropských struktur na řešení aktuálních problémů v této
oblasti, formulovat mezinárodní standardy řešení, odrážející reálné možnosti
států a samospráv i specifické kulturní vzorce části romské populace.
Vytvoření informačního systému bydlení
Zlepšení informačního systému, který poskytne trvalý a spolehlivý přehled o
struktuře domovního i bytového fondu, a přispěje, na základě propojení s dalšími
informačními systémy, k jeho lepšímu využití i k efektivnějšímu zacílení
podpůrných nástrojů.
Základem informačního systému bude registr budov - staveb a bytů na úrovni obcí
provázaný, mimo jiné, především s katastrem nemovitostí. V navrhovaném
"Zákonu o informačních systémech veřejné správy a o působnosti Úřadu pro
státní informační systém a o zřízení Rady vlády České republiky pro státní
informační politiku" jsou informační systémy veřejné správy pojímané jako
souhrn jednotlivých informačních systémů vedených orgány státní správy, územní
samosprávy a jinými orgány veřejné moci pro výkon veřejné správy. Za základní
registry jsou považovány: registr obyvatel, registr ekonomických subjektů, registr
nemovitostí (a bytů) a registr územní identifikace. Pro každý z registrů je nutné
stanovit jediný zodpovědný orgán státu jako správce
Postup prací při vytváření a provozování základních registrů bude probíhat v
souladu s připravovanou reformou veřejné správy a koncepcí budování informačních
systémů veřejné správy.
Ministerstvo pro místní rozvoj je spolu s resorty vnitra a práce a sociálních věcí
spoluautorem koncepce informačních systémů veřejné správy, která je pod
koordinací Úřadu pro státní informační systém zpracovávána v souvislosti s
reformou veřejné správy.
Zvýšení dostupnosti informací o bydlení
Těchto cílů, které jsou nezbytné pro zlepšení situace v oblasti bydlení, bude
dosaženo následujícími kroky: podporou již existujícího systému "první
právní pomoci", poskytnutím dotace na právní poradenství zajišťované
nestátními dobrovolnými organizacemi a dostupné zejména domácnostem s nízkými
příjmy, důchodcům apod., pořádáním pravidelných konzultačních dnů,
vydáváním metodických pomůcek a odborných publikací s informacemi týkajícími se
především podpůrných nástrojů, otázek vlastnictví správy a provozu bytového
fondu apod. Značné rozšíření vlastní webové stránky, včetně přímých odkazů
na legislativní, zahraniční, nevládní a další existující servery z oblasti
bydlení.
Zajištění výzkumné činnosti
Vytvoření specializovaného pracoviště, které se bude zabývat bydlením ve všech
jeho souvislostech a bude zpracovávat potřebné analýzy, sledovat zahraniční
zkušenosti, provádět potřebné komparace zvláště se zeměmi EU a seznamovat se
svými poznatky laickou i odbornou veřejnost. Vzhledem k současné hospodářské
situaci a rozpočtovým problémům se nenavrhuje vytvářet novou instituci, ale zvážit
využití stávajících institucí tak, aby se mohly věnovat problematice bydlení a
bytové politice, zejména ekonomickým a sociálním aspektům. Realizací tohoto
opatření dojde k výraznému posílení informační a výzkumné základny, která v
současnosti řeší pouze dílčí otázky bydlení a je reprezentována soukromými a
rozpočtovými organizacemi.
Časový harmonogram jednotlivých kroků
Opatření |
Zodpovídá |
Termín |
Odstranění stávajícího systému regulace nájemného a přechod na nový systém |
MMR + MF |
postupně |
Posílení role obcí v oblasti bydlení |
MMR + MV |
postupně |
Vytvoření informačního systému bydlení |
MMR + ČÚZK |
do r. 2002 |
Zajištění informovanosti a metodického vedení subjektů působících v oblasti bydlení |
MMR |
průběžně |
Zajištění výzkumné činnosti |
MMR |
do r. 2002 |
Zákon o bytových společnostech (nájemní bydlení) |
MMR |
r. 2000 |
Zvýšení současné podpory odstraňování zanedbané údržby |
MMR + MPO |
r. 2000 |
Přijetí programu na podporu regenerace panelových sídlišť |
MMR |
r. 2000 |
Vytvoření a přijetí zákona na ochranu bytového fondu |
MMR |
r. 2001 |
Vytvoření Státního fondu rozvoje bydlení |
MMR |
r. 2000 |
Zákon o podpoře bydlení |
MMR |
r. 2000 |
Zlepšení legislativního rámce pro hypoteční úvěrování |
MMR + MF |
r. 2000 -- 2002 |
Rozšíření podpory hypotečních úvěrů na pořizování starších nemovitostí |
MMR |
r. 2000 |
Rozšíření využití stavebního spoření (kolektivní formy) |
MMR + MF |
r. 2000 |
Podpora mladých domácností s dětmi při pořizování prvního bydlení |
MMR |
r. 2000 |
Vytvoření nového příspěvku na nájemné |
MPSV + MMR |
do r. 2001 |
Vytvoření chráněného bydlení pro skupiny obyvatelstva se specifickými potřebami v oblasti bydlení |
MMR + MPSV |
r. 2000 |
Zpracování analýzy zaměřené na rozdělení kompetencí ve sféře bydlení |
MMR |
r. 2000 |
